金融與發(fā)展要報(bào)——2021年一季度房地產(chǎn)金融
編者按：2021 年第一季度房地產(chǎn)市場(chǎng)延續(xù)了上年末的運(yùn)行態(tài)勢(shì)。住房銷售規(guī)模大幅上升；住房 價(jià)格仍在上漲，但一線城市環(huán)比漲幅出現(xiàn)拐點(diǎn)，房?jī)r(jià)泡沫得到一定遏制；租金價(jià)格水平止跌回升，租 金和房?jī)r(jià)背離現(xiàn)象發(fā)生轉(zhuǎn)變；土地市場(chǎng)供給縮量，成交溢價(jià)率和均價(jià)重回上升趨勢(shì)；一、二線城市住 宅庫(kù)存去化周期基本保持穩(wěn)定，三線城市住宅庫(kù)存去化周期有所上升。房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)仍是監(jiān)管重點(diǎn)。 金融機(jī)構(gòu)和金融市場(chǎng)投資者對(duì)房企的金融支持力度將產(chǎn)生更大分化，主要融資渠道均更為偏好經(jīng)營(yíng)風(fēng) 格穩(wěn)健、財(cái)務(wù)杠桿率合理的房企。2021 年第一季度，房地產(chǎn)市場(chǎng)有以下風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)值得關(guān)注：第一，部 分三四線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求下降以及庫(kù)存上升；第二，在房企存量有息債務(wù)高企、償債高峰集中 來(lái)臨、融資政策持續(xù)收緊、行業(yè)內(nèi)分化加劇的背景下，部分杠桿率較高且資金周轉(zhuǎn)能力較弱的房企存 在債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)。
2021 年一季度房地產(chǎn)金融
一、房地產(chǎn)調(diào)控政策
2021 年第一季度，中央層面繼續(xù)保持“房住不炒”的房地產(chǎn)調(diào)控總基調(diào)不變，以 穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期為調(diào)控目標(biāo)，從因城施策、租購(gòu)并舉、住宅土地供給、房地產(chǎn) 金融等方面實(shí)施房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展。地方 政府層面，目前來(lái)看調(diào)控政策的核心目標(biāo)是抑投機(jī)、保剛需、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期。
二、房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行
（一）價(jià)格情況分析
1. 一線城市累計(jì)漲幅較高，但環(huán)比出現(xiàn)拐點(diǎn) 2021 年第一季度住房市場(chǎng)銷售價(jià)格延續(xù)去年下半年的上漲趨勢(shì)，且一線城市的住 房?jī)r(jià)格的平均漲幅高于二、三線城市；但隨著主要熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)調(diào)控政策的進(jìn)一步收 緊，住房?jī)r(jià)格過(guò)快上漲勢(shì)頭有所遏制，具體表現(xiàn)為 3 月份一線城市住房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅 出現(xiàn)拐點(diǎn)，二、三線城市住房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅逐漸趨穩(wěn)。
2. 租金價(jià)格與住房?jī)r(jià)格走勢(shì)背離現(xiàn)象發(fā)生轉(zhuǎn)變
受疫情影響較大的住房租賃市場(chǎng)在經(jīng)歷漫長(zhǎng)的復(fù)蘇歷程之后，于 2021 年第一季度 開始逐漸升溫，住房租金價(jià)格水平普遍上漲（深圳除外），租金價(jià)格與住房?jī)r(jià)格走勢(shì)背 離的現(xiàn)象發(fā)生轉(zhuǎn)變。預(yù)計(jì)隨著畢業(yè)季到來(lái)，住房租賃市場(chǎng)需求將季節(jié)性上升，第二季度 一、二線城市的住房租金價(jià)格水平還會(huì)進(jìn)一步上漲。
3. 房地產(chǎn)價(jià)格泡沫得到一定程度的遏制 2021 年第一季度，四座一線城市的租金資本化率總體呈下降態(tài)勢(shì)；二線城市的租金資本化率也表現(xiàn)出下降趨勢(shì)，且二線熱點(diǎn)城市的下降幅度大于二線非熱點(diǎn)城市；三線 城市方面，平均租金資本化率基本保持穩(wěn)定。整體來(lái)看，一線城市和部分二線熱點(diǎn)城市 進(jìn)一步收緊的房地產(chǎn)調(diào)控政策的效果逐漸顯現(xiàn)，房地產(chǎn)價(jià)格泡沫得到一定程度的遏制。
（二）數(shù)量走勢(shì)分析
1. 商品住宅銷售規(guī)模大幅上漲 從商品住宅銷售市場(chǎng)情況來(lái)看，2021 年第一季度延續(xù)了上年末的運(yùn)行態(tài)勢(shì)，繼續(xù) 表現(xiàn)為量?jī)r(jià)齊升。住房銷售規(guī)模大幅上漲的原因是：一方面，去年同期商品住宅銷售受 疫情影響較大，導(dǎo)致基數(shù)較低；另一方面，為應(yīng)對(duì)償債高峰的來(lái)臨，部分房企在春節(jié)前 后加大了促銷力度，以加大銷售回款規(guī)模來(lái)彌補(bǔ)“三道紅線”政策下融資性現(xiàn)金流下降 所產(chǎn)生的資金缺口。
2. 土地交易市場(chǎng)供給縮量
由于 22 個(gè)重點(diǎn)城市開始實(shí)施住宅用地“兩集中”新政，且大部分城市的第一批次 住宅土地集中出讓時(shí)間在 4 月至 5 月間，導(dǎo)致了第一季度百城住宅用地供給規(guī)模同比 大幅下降。受此影響，2021 年第一季度百城土地流拍數(shù)量較去年下半年有所下降，成 交土地溢價(jià)率和成交土地均價(jià)重回上升趨勢(shì)。 3. 三線城市住宅庫(kù)存去化周期有所上升 2021 年第一季度一二線城市住宅庫(kù)存去化周期基本保持穩(wěn)定，但三線城市住宅庫(kù) 存去化周期有所上升。其主要原因可能是第一季度一二線城市的住房延續(xù)了上一季度 的市場(chǎng)趨勢(shì)，成交較為活躍；大中城市全面取消或大幅放松落戶限制疊加各地“就地過(guò) 年”倡議，使三線城市返鄉(xiāng)置業(yè)人群的購(gòu)房需求大幅下降，導(dǎo)致部分三線城市第一季度 住宅庫(kù)存去化壓力上升。這給主要布局在三線城市的中小房企帶來(lái)較大的資金鏈壓力，部分資金周轉(zhuǎn)能力較弱的房企可能會(huì)出現(xiàn)較大的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
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