金融與發(fā)展要報(bào)——關(guān)于上海近期房價(jià)快速上漲的原因分析及政策效果評估
關(guān)于上海近期房價(jià)快速上漲的原因分析
及政策效果評估
一、近期上海房價(jià)過熱的表現(xiàn)
上海房地產(chǎn)市場過熱表現(xiàn)在三個(gè)方面：第一，銷售方面，2020年上海市住房銷售面積為1434.07萬平方米，全年同比上漲5.9%；第四季度銷售面積為518.78萬平方米，同期上漲41.3%，四季度銷售對全年同比貢獻(xiàn)最大，反映出明顯的過熱現(xiàn)象。第二，價(jià)格方面，2020年12月上海市新建和二手住房價(jià)格同比分別上漲4.2%和6.3%，為2017年7月之后最高漲幅。第三，土地方面，2020年上海市住宅用地成交總價(jià)為1390.2億元，樓面均價(jià)為15228.2元，同比上漲52.19%，土地溢價(jià)率達(dá)到14.2%，為4年來最高值。土地市場行情對應(yīng)著預(yù)期，短期內(nèi)房地產(chǎn)市場恐難以降溫。
二、對近期上海房價(jià)過熱的原因分析
需求層面的原因包括兩點(diǎn)：第一，落戶政策的放松直接刺激了需求。2020年9月發(fā)布《2020年非上海生源應(yīng)屆普通高校畢業(yè)生進(jìn)滬就業(yè)申請本市戶籍評分辦法》，對于博士畢業(yè)生、“世界一流大學(xué)建設(shè)高校”應(yīng)屆碩士畢業(yè)生、“世界一流學(xué)科建設(shè)高校”建設(shè)學(xué)科應(yīng)屆碩士生符合基本申報(bào)條件即可直接落戶。2020年11月發(fā)布《上海市引進(jìn)人才申辦本市常住戶口辦法》，對于高層次人才、重點(diǎn)機(jī)構(gòu)緊缺急需人才等五類人才符合條件的可以直接辦理落戶。落戶者多為無房年輕人，均為“住房剛需”人口，直接刺激了購房需求。第二，區(qū)域一體化戰(zhàn)略帶來較大上漲預(yù)期。2019年12月，中共中央、國務(wù)院印發(fā)了《長江三角洲區(qū)域一體化發(fā)展規(guī)劃綱要》，上海的區(qū)域核心城市地位對當(dāng)?shù)胤渴惺莻€(gè)利好；然而受疫情影響預(yù)期在2019年上半年并沒有釋放出來，隨著疫情得到控制和落戶政策的發(fā)布，剛需很快傳導(dǎo)至投資投機(jī)需求。
供給層面的原因也包括兩點(diǎn)：第一，早期高成本項(xiàng)目的延后效應(yīng)。2016年上海土地市場火熱，土拍市場出現(xiàn)多起區(qū)域總價(jià)、單價(jià)地王，后續(xù)的房地產(chǎn)調(diào)控使地王項(xiàng)目建設(shè)緩慢，入市時(shí)間大幅延后。2016年的這些項(xiàng)目在2020年以高價(jià)或最高限價(jià)陸續(xù)入市，開發(fā)成本的高企一定程度上推高了項(xiàng)目及項(xiàng)目周邊房價(jià)。第二，住宅用地供給下降。2020年上海市土地供應(yīng)面積近2000萬平方米，同比增加52.1%；但住宅用地供應(yīng)面積為570.1萬平方米，同比卻下降了19.9%。供給下降傳導(dǎo)至房價(jià)預(yù)期，即使針對房價(jià)的調(diào)控在短期取得效果，未來極大可能會反彈。
總體來講，這次上海房地產(chǎn)市場過熱的主要原因在供給層面，其次在需求層面的投資投機(jī)氛圍較重。
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